(1) 의의

① 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(140조 1항), 공유자의 우선매수권은 호가경 매, 기일입찰, 기간입찰 모두에 적용된다.[2014 승진]

② [출제유력] 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유자의 우선매수권이 인정되지 않는다. 선박·자동차·건설기계·항공기의 공유지분에 대한 경매절차는 그 밖의 재산권에 대한 집행절차를 따르므로 우선매수권의 규정이 적용되지 않는다. 1필지의 토지상에 면적과 위치 등을 특정하여 소유하는 이른바 구분소유적공유관계에서도 우선매수권이 인정되지 않는다.[2014, 2015 승진, 2017 법무사]

③ 일괄매각으로 진행되는 경매절차에서 일부 부동산에 대한 공유자는 전체부동산에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없다.[2016, 2017 법무사, 2017 승진]

④ 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을의 사망으로 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 진행된 매각절차에서 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자로서 민사집행법 제 121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당하므로 공유자로서 우선매수권을 행사할 수 없다.[2014 법무사, 2014 승진]

​(2) 우선매수권의 행사방법

① 공유자의 우선매수권은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 할 때까지할 수 있다(규칙 76조 1항). 따라서 공유자의 우선매수신고는 집행관이 최고가매수인의 성명과 가격을 부르고 매각의 종결을 선언하기 전까지 우선매수신고 및 보증의 제공을 하면 되므로 입찰마감시각까지 제한하여서는 아니된다.[2013, 2016 법무사, 2018 승진]

② [출제유력] 우선매수신고서를 제출하면서 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제출하여야 하는 것은 아니고, 매각기일 전에 우선매수신청서만 제출하고 집행관이 매각절차의 종결을 선언하기 전까지만 보증을 제공하면 된다.

③ [출제유력] 매각기일 이전에 공유자가 우선매수신고서만을 제출한 경우 또는 우선매수신고서를 제출하면서 매수신청보증금에 미달하는 보증금을 제출한 경우에도 매각기일에 집행관은 최고가매수인의 성명과 가격을 부르고 매각의 종결을 선언하기 전에 우선매수신고인의 출석여부를 확인한 다음, 최고가매수신고인의 매수가격으로 매수할 의사가 있는지의 여부를 확인하여 즉시 매수신청보증금을 제공 또는 부족한 금액의 추가제공을 하도록 하는 등으로 최고매수신고가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

④ 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. [2014 법무사]

​(3) 우선매수권행사의 효과

① [출제유력] 공유자가 우선매수신고를 한 경우, 매각기일에 다른 최고가매수신고가 있더라도 그 가격으로 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(140조 2항). 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하여 매각허가결정을 한 경우, 특별한 협의가 없으면 공유자가 가진 지분비율에 따라 지분을 인수한다(140조 3항).[2017 법무사]

② 공유자가 우선매수신고를 한 경우에 최고가 매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다(140조 4항). 이 경우에 최고가매수신고인은 집행관이 매각절차를 종결한다는 고지를 하기전까지 차순위 매수신고인의 지위를 포기할 수 있다(규칙 76조 3항).[2017 법무사]

③ 공유자의 우선매수신고가 있었으나 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 하여 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(규칙76조 2항).[2015 승진]

​(4) 지분경매 진행 중 공유물분할을 위한 경매가 개시된 경우

[출제유력] 목적물의 지분 일부에 대하여 강제경매 등 절차가 진행되던 중 목적물 전체에 대하여 공유물분할경매가 개시된 경우에는 강제경매 등 절차와 공유물분할경매절차를 병합하여 목적물 전체를 한꺼번에 매각하되, 이중경매의 대상인 지분 매각은 강제경매 등 절차에 따라 진행하고 나머지 지분 매각은 공유물분할경매절차에 따라 진행함이 상당하고, 이 경우에는 결과적으로 공유물 전체를 매각하는 것이므로 민사집행법 제140조 소정의 공유자의 우선매수권은 그 적용이 배제된다.

​출처 :한봉상법무사 민사집행핵심정리